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漳州市住宅区物业管理办法（征求意见稿）

　　　　　第一章总则
第一条为规范本市住宅区物业管理，明确业主、物业使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国务院《物业管理条例》及其他有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本办法。
第二条　　本市行政区域内的物业管理适用本办法。
　　第三条漳州市房地产行政主管部门是本市住宅区物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
　　各县（市、区）房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
　　第四条建设、规划、公安、物价、工商等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章业主、业主大会及业主委员会
　　第五条房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约（含业主临时公约）、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
物业管理区域的范围原则上应当以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已经实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第八条零散建设的未实施物业管理的区域可以由居民委员会管理或者由物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。
　　第九条在一个物业管理区域中，业主入住率达50％以上，经20%以上业主或者建设单位书面提议，由当地的房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。但是，单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30％。
　　业主的投票权可以书面委托物业使用人行使，但物业使用人不享有业主委员会委员的被选举权。
　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则确定。
　　第十条同一个物业管理区域内业主超过200户（含公寓、写字楼、商场、车库）的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主大会行使下列职权：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、模范遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任。
业主委员会的职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第十四条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
　　第十五条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导监督。
居民委员会（村民委员会）应当协调处理业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第三章前期物业管理及移交
第十六条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第十七条建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约。并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
第十八条物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验；具体验收程序和标准按照国家有关规定执行；建设单位应当及时解决物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题。查验结束后，双方应当按照规定办理承接验收手续。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
　　第十九条物业管理区域内应当配建物业管理用房（包括物业办公用房、保安值班用房、生活用房、水电工值班用房等），总建筑面积10万平方米以下的按5‰但最少不低于建筑面积50平方米配建，10—30万的按4‰配建，30万以上的按3.5‰配建。市城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
　　按规划配建的物业管理用房不得擅自改变用途。
第四章物业管理服务
第二十条物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第二十一条物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同或物业服务合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
业主对发生在自有产权物业部位内的人身生命、财产有特殊保护、保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订特殊保护、保管合同。
　　第二十二条物业管理企业的基本权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定收取费用；
　　（二）劝阻和制止违反业主公约（含业主临时公约）和物业管理制度的行为；
　　（三）委托专营企业承担专项物业管理业务；
　　（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
（五）法律、法规规定的其他权利。
第二十三条物业管理企业的基本义务：
　　（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，接受业主监督；
　　（二）执行物业服务合同约定的物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
　　（三）每半年公布一次涉及业主的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
　　（四）物业服务合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第二十四条物业服务合同应当包括下列基本服务内容：
　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
　　（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
　　（三）道路维护，车辆停放秩序管理；　　
　　（四）协助安全防范、环境保护和维护公共生活秩序；
　　（五）物业档案资料的保管。
第二十五条物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担，物业服务费自物业交付之日起交纳。
物业企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
　　第二十六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定，定期公布。
物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。　　
　　第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的，向业主收取；物业管理企业使用的，向物业管理企业收取。
　　物业管理企业可以接受公用企业的委托有偿代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业代收代付有关费用，不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
　　第二十八条物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十九条物业服务合同终止时，业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。
　　第三十条物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
（二）垃圾集散间、公厕；
　　（三）物业管理区域内的公共绿地、道路、围墙、运动场地及其他公共用地；
　　（四）建设单位以书面形式承诺归全体业主所有的相关设施；
（五）除业主产权建筑面积中进入公摊面积的公共设施以及规划部门在方案审批中法定配套的设施归全体业主共有外，其他公共设施全体业主只享有共同使用权。
　　第五章物业的使用与维护
第三十一条利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有，利用物业的全体共有部位获取的收益，归全体业主所有。获取的收益主要用于专项维修资金及补充物业管理服务费用。
　　第三十二条车辆在共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
　　第三十三条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用企业，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十四条物业管理应当建立专项维修资金制度。专项维修资金属全体业主所有。
　　专项维修资金由物业买受人在购买物业时按购房款2%的比例向建设单位缴交。建设单位代为储存的专项维修资金应存入专用帐户，不得挤占、挪用并在小区业主委员会成立后转交给小区业主委员会保管。
　　物业买受人缴交的专项维修资金，由县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存。
　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十五条在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分负责维修，物业管理企业依照本办法对共用的部分设施、设备负责维修。
　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行管理、维修时，相关业主和物业使用人应当给予配合。
　　第三十六条业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本地区的有关规定。
　　物业管理企业应当对房屋装饰装修进行监督，对违反有关规定和侵害他人合法权益的，应当劝阻制止，并及时上报相关单位。
　　第六章法律责任
　　第三十七条违反本办法，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，由县（市、区）房地产行政主管部门处以50000元以上100000元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
　　第三十八条业主委员会违反法律、法规或者超越业主大会授权范围权限、侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第三十九条违反本办法，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由县（市、区）房地产行政主管部门责令建设单位限期重新制定，逾期仍不改正的，由县（市、区）房地产行政主管部门对其处以5000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十条业主、物业使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理企业予以制止，并依照业主公约进行处理。
　　第四十一条违反本办法第十九条规定，建设单位不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由当地的房地产行政主管产行政主管部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
　　第四十二条物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，当地的房地产行政主管部门责令限期改正；情节严重的，当地的房地产行政主管部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
　　（一）不履行物业服务合同的；
　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
　　（四）擅自改变房屋和共用设施用途的。
第四十三条在住宅室内装饰装修活动中，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；或损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的；或擅自拆改供暖、燃气管道和设施的；或未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及相关法规的规定处罚。
　　第四十四条未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城市规划法》及相关法规的规定处罚。　　　　　
　　第四十五条对无故不交纳物业管理服务费的业主，物业管理企业可以要求期限交纳，逾期仍不交纳的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；物业管理企业也可以向人民法院起诉。
物业使用人不交纳物业管理服务费的，业主应负连带交纳责任。
第四十六条违反本办法其他规定的，依照国务院《物业管理条例》和相关法律法规的规定予以处罚。　　　
第七章附则
　　第四十七条架空层、作为人防工程的地下室、避难层、转换层、变电室、设备间、公共门厅和过道、不能作为独立使用空间销售或出租的地下室、值班警卫室、托儿所、居委会、老人活动中心以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房均属于不能单独设定抵押的公用建筑。
　　第四十八条　本办法由漳州市人民政府法制办负责解释。
　　第四十九条　本办法自发布之日起施行。
（1996年12月24日下发的漳政[1996]综218号《漳州市住宅区物业管理暂行规定》同时废止）